Prorogato al 30 novembre 2023, il termine ultimo per la richiesta di regolarizzazione, senza addebito di sanzioni ed interessi, degli indebiti utilizzi in compensazione del credito d’imposta per investimenti in attività di ricerca e sviluppo. 

L’art. 5 co. 7 – 12 del DL 146/2021 ha introdotto una sanatoria per le indebite compensazioni del credito ricerca e sviluppo ex art. 3 del DL 145/2013, limitatamente alle spese sostenute ma ritenute non agevolabili, che comporta lo stralcio delle sole sanzioni, degli interessi e la non punibilità per il delitto di indebita compensazione.
Per quanto riguarda l’attuazione di ciò è stato emanato il provv. Agenzia delle Entrate 1.6.2022 n. 188987. Onde aderire alla procedura occorre:

• presentare il modello entro il 30.11.2023;
• eseguire il riversamento del credito compensato entro il 16.12.2023 (senza avvalersi della compensazione), anche in tre rate annuali di pari importo maggiorate degli interessi legali.

Possono accedere alla procedura:

• i soggetti ammessi a beneficiare del credito d’imposta ricerca e sviluppo ex art. 3 del DL 145/2013 nel periodo di riferimento;
• per i crediti maturati a far data dal periodo d’imposta successivo al 31.12.2016, le imprese residenti o le stabili organizzazioni di soggetti non residenti alle condizioni di legge (art. 3 co. 1-bis della L. 145/2013).

La procedura riguarda attività di ricerca e sviluppo di cui all’art. 3 del DL 145/2013, svolte nei periodi di imposta da quello successivo a quello in corso al 31.12.2014 e fino al periodo d’imposta in corso al 31.12.2019.
Essa può riguardare l’indebito utilizzo di crediti ove si realizzi almeno una delle seguenti condizioni:

• sono state realmente svolte le attività, in relazione alle quali sono sostenute le relative spese, che in tutto o in parte non sono qualificabili come attività di ricerca e sviluppo;
• è stato applicato l’art. 3 co. 1-bis del DL 145/2013 in modo non conforme alla norma di interpretazione autentica ex art. 1 co. 72 della L. 145/2018;
• sono stati commessi “errori nella quantificazione o nell’individuazione delle spese ammissibili in violazione dei principi di pertinenza e congruità” (art. 5 co. 8 del DL 146/2021);
• sono stati commessi errori “nella determinazione della media storica di riferimento” (art. 5 co. 8 del DL 146/2021).

La procedura è preclusa nel caso in cui il credito compensato sia già stato contestato “con un atto di recupero crediti, ovvero con altri provvedimenti impositivi, divenuti definitivi” al 22.10.2021 (art.  5 co. 12 del DL 146/2021).
Il provv. Agenzia delle Entrate 1.6.2022 n. 188987 ha precisato che “gli atti o i provvedimenti sono definitivi in quanto non più soggetti ad impugnazione o definiti con il pagamento o con altra forma di definizione oppure oggetto di pronunce passate in giudicato”.
La regolarizzazione è altresì preclusa (art. 5 co. 8 del DL 146/2021) se il credito d’imposta utilizzato in compensazione è frutto di:

• condotte fraudolente;
• fattispecie oggettivamente o soggettivamente simulate;
• false rappresentazioni della realtà basate sull’utilizzo di documenti falsi o di fatture che documentano operazioni inesistenti;
• mancanza di documentazione idonea a dimostrare l’effettivo sostenimento di spese ammissibili al credito d’imposta.

Si decade se, dopo la domanda, l’Ufficio dovesse accertare una o più condotte tra quelle indicate nell’art. 5 co. 8 del DL 146/2021 e ritenute idonee a precludere la possibilità di accedere alla procedura

La domanda deve essere presentata solo una volta telematicamente entro il 30.11.2023:

• direttamente dal contribuente;
• da un intermediario abilitato ad Entratel (ex art.  3 co. 2-bis e 3 del DPR 322/98).

Gli intermediari devono rilasciare al soggetto interessato:

• una copia cartacea del modello predisposto con modalità informatica;
• una copia dell’attestazione dell’avvenuto ricevimento dell’istanza.

L’importo del credito deve essere riversato senza compensazione mediante il modello F24, utilizzando i codici tributo istituiti con la ris. Agenzia delle Entrate 5.7.2022 n. 34, in unica soluzione entro il 16.12.2023 o in 3 rate annuali rispettivamente entro il:

• 16.12.2023;
• 16.12.2024;
• 16.12.2025.

In caso di pagamento rateale sono dovuti gli interessi legali dal 17.12.2023.
Non possono essere scomputati le sanzioni e gli interessi già pagati a seguito di accertamento o contestazione del credito (provv. Agenzia delle Entrate 1.6.2022 n. 188987).
Inoltre, il medesimo provvedimento (§ 8.1) precisa che “la procedura di riversamento non dà comunque luogo alla restituzione delle somma già versate, ancorché eccedenti, rispetto a quanto dovuto”.

È obbligatorio il pagamento in unica soluzione qualora si intenda riversare crediti:

• accertati con un atto di recupero o impositivo non definitivi al 22.10.2021;
• constatati a seguito di consegna di un PVC entro il 22.10.2021. Il provv. 1.6.2022 n. 188987 § 8.3 ha implicitamente precisato che per “atto istruttorio”, si deve intendere il PVC (la consegna al 22.10.2021 di atti istruttori diversi dal PVC non impedisce la facoltà di rateizzare)

La procedura si perfeziona con l’integrale pagamento delle somme.
Qualora il contribuente abbia presentato la domanda per crediti non rientranti nella procedura l’Agenzia delle Entrate procede al relativo recupero con sanzioni e interessi.

L’agevolazione è stata confermata per l’anno 2023 dalla scorsa Legge di Bilancio, che ha prorogato la misura per favorire l’acquisto dell’abitazione da parte di giovani.
Una sintesi sui requisiti da rispettare e sui motivi che possono portare alla perdita del bonus è nella guida aggiornata dell’Agenzia delle Entrate.
Anche per il 2023 si applicano le misure che rientrano nel bonus prima casa per giovani under 36. A stabilire la proroga fino al 31 dicembre prossimo è stata la scorsa Legge di Bilancio. La Manovra ha esteso le misure inizialmente introdotte dal decreto Sostegni bis.

Ma come funziona l’agevolazione? A rispondere, sintetizzando i principali aspetti, è la mini guida dell’Agenzia delle Entrate.
Il documento aggiornato, relativo alla misura per favorire l’autonomia abitativa dei giovani, chiarisce i dubbi su diversi aspetti:

• in cosa consiste l’agevolazione;
• chi ne ha diritto;
• quali sono gli immobili interessati dalla misura;
• e quando si perdono le agevolazioni.

Nel rispetto di determinati requisiti, per l’acquisto della prima casa per under 36 è previsto l’esonero dal versamento di alcune imposte.
Per gli acquisti non soggetti a IVA non si devono pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale.
Se, invece, l’acquisto è soggetto a IVA, oltre all’esonero dalle imposte indicate sarà riconosciuto un credito d’imposta da utilizzare come segue:

• per pagare imposte su successioni e donazioni dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• per pagare l’IRPEF dovuta all’atto della presentazione della dichiarazione dei redditi successiva alla data dell’acquisto agevolato;
• per compensare importi dovuti, tramite modello F24.

Nel documento dell’Agenzia delle Entrate viene anche specificato chi ha diritto all’agevolazione e in quali casi si perde il bonus prima casa per under 36.

REQUISITI BONUS PRIMA CASA UNDER 36

I requisiti da rispettare per l’accesso all’agevolazione riguardano sia le caratteristiche dell’acquirente che la data del rogito.

Partiamo da questo secondo aspetto. La data in cui è stipulato il contratto definitivo di compravendita deve rientrare nel periodo agevolativo. In altre parole, si deve “comprare casa” tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023.

Gli acquirenti devono inoltre rispettare alcune condizioni. A livello anagrafico, per beneficiare delle agevolazioni, gli stessi non devono aver compiuto il trentaseiesimo anno di età nell’anno in cui viene stipulato il rogito. Anche in questo caso è quindi determinante la data del contratto definitivo di compravendita.

Inoltre, si deve tenere in considerazione del requisito ISEE: l’indicatore della situazione economica equivalente non deve essere superiore a 40.000 euro.

Ci sono inoltre altre tre condizioni da rispettare:

• i soggetti devono avere o stabilire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, entro i 18 mesi successivi all’acquisto;
• gli stessi non devono essere titolari, coniuge compreso, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
• i soggetti non devono possedere un altro immobile acquistato con l’agevolazione prima casa o, se si possiede, venderlo entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

Vediamo ora quali sono i requisiti “oggettivi”, quelli cioè che riguardano l’immobile oggetto di acquisto.

Sono ammessi al bonus prima casa under 36 quelli che rientrano nelle seguenti categorie catastali:

• A/2;
• A/3;
• A/4;
• A/5;
• A/6;
• A/7;
• A/11.

Oltre all’immobile, l’accesso all’agevolazione è previsto anche per le pertinenze. In questo caso si deve rispettare la condizione che ciascun immobile abbia al massimo una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

• C2;
• C6;
• C7.

L’acquisto della pertinenza può essere effettuato anche in un secondo momento e con atto separato successivo al rogito.
Anche la data di stipula del secondo contratto di compravendita deve però ricadere nella finestra agevolativa compresa tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023.

ISTRUZIONI PER L’ACCESSO AL BONUS

Una parte della mini guida diffusa dall’Agenzia delle Entrate riguarda anche le condizioni che fanno perdere il diritto all’agevolazione.
Se viene rispettato il requisito dell’età ma non quello del valore ISEE, gli acquirenti possono comunque avere diritto alle agevolazioni per la prima casa.

Dovranno però essere corrisposte le imposte che sarebbero rientrate nell’agevolazione, ovvero:

• l’imposta di registro nella misura del 2 per cento;
• le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuno.

Nel caso degli acquisti soggetti a IVA, invece:

• dovranno essere pagate le imposte di registro, ipotecaria e catastale;
• si dovrà restituire il credito d’imposta non spettante;
• si dovrà pagare l’IVA, con aliquota al 4 per cento.

Conseguenze di gran lunga più gravi sono previste per la decadenza dall’agevolazione, per uno dei seguenti casi:

• dichiarazione mendace sulla sussistenza dei requisiti, resa nell’atto di acquisto;
• Mancato trasferimento della residenza nei termini previsti;
• vendita entro cinque anni, non seguita dal riacquisto entro l’anno;
• mancata alienazione della precedente “prima casa” entro l’anno dall’acquisto della nuova.

In tali casi si dovrà provvedere:

• al versamento dell’imposta di registro nella misura del 9 per cento;
• al pagamento delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

Il recupero delle somme riguarda anche il credito IVA. Infine, oltre alla somma dovuta per le imposte, si dovranno applicare le sanzioni previste e la maggiorazione degli interessi.

Chi vende un bene immobile può richiedere al notaio, all’atto della cessione, l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito pari al 26%. La disposizione riguarda le plusvalenze realizzate per le cessioni a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati e terreni agricoli) acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di cinque anni. In quest’ultimo caso, il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.

Le persone fisiche che cedono un bene immobile nei primi cinque anni dall’acquisto sono tenute a tassare l’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione. La tassazione avviene, a scelta del contribuente, con:

• imposta sostitutiva del 26% al momento dell’atto (responsabile il notaio del versamento), oppure
• in dichiarazione dei redditi con tassazione IRPEF con possibilità di sfruttare oneri deducibili e detraibili.

DETERMINAZIONE DELLA PLUSVALENZA IMMOBILIARE

Sotto il profilo fiscale la plusvalenza immobiliare rappresenta il guadagno che il proprietario ottiene al momento della vendita di un bene immobile. La plusvalenza da cessione di immobili si determina come differenza positiva tra:

• Il valore dell’immobile al momento della vendita
• Il valore dell’immobile al momento dell’acquisto

TASSAZIONE SULLA CESSIONE DI UN IMMOBILE

Nel nostro sistema tributario la tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione di un bene immobile detenuto da persone fisiche (privati) riguarda soltanto le cessioni intervenute nei cinque anni dall’acquisto. In pratica, la tassazione è prevista solo per le operazioni speculative (quelle effettuate nei cinque anni dall’acquisto). Quindi, in tutti i casi in cui la cessione avvenga in un arco temporale più lungo dei cinque anni la tassazione non è mai soggetta a tassazione.

In modo pratico, quindi, un privato che cede un immobile dopo che è trascorso il periodo minimo di cinque anni, non può essere assoggettato a tassazione. La stessa regola riguarda anche la cessione di beni immobili detenuti all’estero. Tuttavia, occorre tenere presente che questa disposizione riguarda le cessioni che avvengono da parte di privati che non esercitano un’attività commerciale. Quando, invece, viene svolta attività commerciale, come ad esempio, l’acquisto e la rivendita di beni immobili, le cose cambiano.

TASSAZIONE PLUSVALENZE ACQUISTO E RIVENDITE IMMOBILIARI

Come abbiamo visto la cessione di un bene immobile da privato consumatore non è soggetta a tassazione se non è operazione speculativa (effettuata oltre i cinque anni). A questo punto occorre approfondire anche gli effetti fiscali connessi all’effettuazione di operazioni speculative. Per la normativa fiscale la speculazione si ha in tutti i casi in cui il soggetto effettua in modo continuativo l’attività di acquisto e successiva rivendita (nei cinque anni) di beni immobili. Ebbene, in questo caso l’eventuale plusvalenza maturata deve essere tassata, ma vi è anche un ulteriore obbligo a cui prestare attenzione. Infatti, i soggetti che intendono effettuare la cessione di immobili in maniera abituale e continuativa effettuano un’attività commerciale. Attività che richiede obbligatoriamente l’esercizio con partita IVA, e tutti gli altri adempimenti che ne conseguono, da un punto di vista amministrativo, fiscale e previdenziale.

LA PLUSVALENZA IMMOBILIARE NON E’ TASSATA QUANDO

Ragionando al contrario, sono escluse da tassazione le cessioni di immobili che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto/costruzione e la rivendita sono stati adibiti ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari. Il criterio temporale di cinque anni, quindi, non trova applicazione nel caso in cui l’abitazione sia quella in cui il proprietario ha avuto la propria residenza (o quella di un suo familiare). Questo per la maggior parte del tempo che è passato tra l’acquisto (o la costruzione) e la rivendita. In sostanza, la plusvalenza si realizza nel caso in cui tra l’acquisto e la rivendita sono decorsi meno di cinque anni. Ad esclusione degli immobili adibiti in tale periodo temporale ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari.

Inoltre, sono esenti da tassazione le plusvalenze da cessione di immobili pervenuti per successione ex art. 67, co. 1 lett. b) del TUIR.

DETERMINAZIONE DELLA PLUSVALENZA IMMOBILIARE TASSABILE

Art. 68 del TUIR

Differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (da documentare analiticamente)

I costi inerenti possono riguardare l’acquisto o la costruzione dell’immobile. La decisione se includere o meno un costo, deve essere effettuata caso per caso. Comunque, è possibile riassumere che, in caso di acquisto dell’immobile i costi inerenti possono essere:

• Tutte le spese notarili e accessorie sostenute all’atto dell’acquisto;
• Le imposte indirette pagate al momento dell’acquisto (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale, oppure l’IVA);
• Le spese incrementative sostenute dopo l’acquisto e prima della cessione (es. manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia);
• Le spese sostenute per liberare l’immobile da servitù o altri vincoli;
• Eventuali indennizzi e buone uscite corrisposte agli inquilini per ottenere il rilascio dell’immobile oggetto di cessione.

Per quanto riguarda, invece, i costi inerenti legati alla costruzione dell’immobile, possiamo dedurre le fattispecie di costo legate a:

• Contratto di appalto;
• Progettazione e a consulenze di vario genere;
• Oneri comunali di urbanizzazione;
• Incrementi sostenuti dopo la costruzione e prima della cessione (es. manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia).

Una volta individuato il valore della plusvalenza immobiliare imponibile è necessario tenere in considerazione che l’imponibilità della stessa si ha nell’anno in cui il cedente percepisce il corrispettivo.

TASSAZIONE DELLA PLUSVALENZA IMMOBILIARE TRA IRPEF E IMPOSTA SOSTITUTIVA

Una volta determinata la plusvalenza da cessione di immobili, secondo la modalità appena vista, è necessario andare ad individuare qual è la modalità di tassazione più conveniente. La plusvalenza da cessione di immobili rappresenta, per il/i venditore/i, un reddito tassabile appartenente alla categoria “redditi diversi” (di cui all’articolo 67 del DPR n. 917/86). Il contribuente può optare per due tipi tassazione:

La tassazione ordinaria IRPEF della plusvalenza;
L’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26% (20% fino al 31 dicembre 2019).

L’art 1, com. 76 della legge Finanziaria per il 2023, ha riproposto la detrazione IRPEF nella misura del 50% dell’IVA pagata per l’acquisto di abitazioni ad alta efficienza energetica che era già stata riconosciuta dall’art. 1 c 56 della legge del 28 Dicembre 2015 per l’anno 2016 e prorogata sino a tutto il 2017.

La detrazione riguardo l’IVA pagata è limitata alle sole abitazioni cedute:

• Da OICR, organismi di investimento collettivo del risparmio;
• Da imprese costruttrici. Per quanto riguarda questa definizione la giurisprudenza si è interrogata sulla fattispecie cercando di verificare se a far parte delle imprese costruttrici rientrino anche le imprese di “restauro” o “ristrutturatrici”. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate, nella Circolare n. 20/E del 18 Maggio 2016 chiarisce che il riferimento all’impresa costruttrice, letto in senso letterale, escluderebbe l’ambito di applicazione alle imprese restauratrici e di restauro. Pertanto, è necessario leggere l’espressione in senso ampio di “impresa che applica l’IVA all’atto del trasferimento” considerando tale non solo l’impresa che ha realizzato l’immobile ma anche le imprese di ripristino e restauratrici. Dunque, tutte le imprese che vendono un immobile, che sia restaurato, ristrutturato, ripristinato o che sia nuovo, possono applicare la detrazione del 50% dell’IVA.

La detrazione spetta nei casi di acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale a condizione che:

• L’acquisto venga effettuato entro il 31 Dicembre 2023; gli eventuali acconti versati nell’anno 2023 per acquisti da effettuarsi nel 2024 non sono invece detraibili, in quanto la norma si riferisce espressamente agli acquisti effettuati o da effettuare entro il Dicembre 2023;
• Il pagamento dell’IVA sia stato effettuato nel corso dell’anno 2023; ai fini della detrazione ed applicazione del principio di cassa, è necessario che il pagamento sia avvenuto nel periodo di imposta 2023; acconti IVA eventualmente effettuati nel corso del 2022 per acquisti da perfezionarsi nel 2023 non saranno detraibili.
• L’acquisto riguardi unità a destinazione residenziale di classe energetica A o B, non sono richiesti altri requisiti. Pertanto, non è necessario che si tratti di un’abitazione principale né sono previste esclusione per gli immobili di lusso. Non sono previste estensioni della beneficio fiscale anche alle pertinenze dalla norma, tuttavia si ritiene effettuabile l’estensione dell’agevolazione nel caso in cui l’acquisto della pertinenza avviene contestualmente all’acquisto dell’abitazione ad alta efficienza energetica.
• L’acquisto deve riguardare unità di nuova costruzione poste in essere: da OICR o da Imprese che hanno costruito l’immobile residenziale siano esse quelle prima descritte.

La detrazione spetta, sino alla concorrenza dell’imposta dovuta, nella misura del 50% dell’IVA pagata per l’acquisto dell’unità immobiliare a destinazione residenziale e deve essere ripartita in 10 quote annuali costanti nell’anno in cui è stata sostenuta la spesa e nei 9 periodi d’imposta successivi.

Con l’art. 1 co. 106 della L. 29.12.2022 n. 197 della legge di bilancio 2023, sono state nuovamente riaperte le disposizioni agevolative per l’estromissione agevolata dei beni immobili strumentali dell’imprenditore individuale, con scadenza per l’estromissione fissata nel periodo compreso tra 1.1.2023 – 31.5.2023.

La nuova disciplina richiama la legge di stabilità del 2016, prevedendo quindi un’imposizione sostitutiva dell’8% sulle plusvalenze che emergono a seguito dell’operazione.

VERSAMENTI DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA

I soggetti interessati dalle disposizioni agevolative di cui sopra, sono tenuti a versare le imposte sostitutive dovute:

• per il 60% entro il 30/11/2023;
• per il rimanente 40% entro il 30/06/2024.

La norma sembra non dare spazio ad ulteriori rateizzazioni delle somme dovute. Inoltre, ove non sia approvato un nuovo codice tributo, le somme dovranno essere versate con il codice di riferimento 1127.

Facendo uno schema riassuntivo della fattispecie:

• estromissione dell’immobile strumentale deadline 01/01/2023 fino al 31/05/2023
• versamento delle imposte sostitutive due scadenze: 30/11/2023(60%) e 30/06/2024(40%)

IVA

Per quanto riguarda l’IVA non ci sono disposizioni che differiscono dal normale versamento dell’aliquota; pertanto, segue i termini ordinari.

REQUISITI PER LE AGEVOLAZIONI

Per poter beneficiare dell’estromissione agevolata è necessario rispettare i requisiti legati a:

• profilo dei soggetti beneficiari
• la natura dell’immobile estromesso

SOGGETTI INTERESSATI

Per l’estromissione agevolata sono interessati solo gli imprenditori individuali, pertanto esclusi:

• gli esercenti arti o professioni
• le società che possono beneficiare dell’agevolazione “parallela” per l’assegnazione dei beni
• gli enti non commerciali, anche se esercitano attività imprenditoriali

per accedere all’agevolazione non è rilevante il regime contabile adottato che può dunque essere semplificato o ordinario.

Per i contribuenti in regime forfetario, o che transitano al regime forfetario dall’01/01/2023, l’agevolazione non riveste un interesse particolare, posto che già le regole di determinazione del reddito di tale regime sono tali per cui non rilevano, tra i proventi da assoggettare alle percentuali di redditività, le plusvalenze, per cui l’estromissione avviene già “fisiologicamente” senza imposizione diretta, senza alcuna necessità di ricorrere a norme agevolative.

REQUISITO DELL’ATTIVITA’

possono beneficiare delle agevolazioni gli imprenditori individuali che risultano in attività:

• sia alla data del 31/10/2022, data alla quale gli immobili strumentali devono risultare posseduti dall’imprenditore;
• sia alla data dell’01/01/2023, data alla quale sono riferiti gli effetti dell’estromissione.

L’agevolazione non compete all’imprenditore individuale che alla data del 31/10/2022, risulta imprenditore individuale; tuttavia, ha cessato la sua attività di impresa prima del 01/01/2023, pertanto l’attribuzione del bene alla sfera patrimoniale privata si è già verificato.

BENI AGEVOLATI

L’estromissione agevolata può indistintamente riguardare gli immobili strumentali per natura e gli immobili strumentali per destinazione. Non possono, invece, essere estromessi in modo agevolato né gli immobili “merce”, né gli immobili che, pur se appartenenti all’impresa, non sono strumentali.

Pertanto, possono accedere all’estromissione agevolata gli:

• immobili strumentali per natura, ovvero quegli immobili che fanno parte di categorie non abitative, come gli uffici e i magazzini;
• immobili strumentali per destinazione, si considerano immobili strumentali per destinazione i terreni e i fabbricati utilizzati in modo esclusivo per l’esercizio dell’attività d’impresa da parte del possessore.

Una volta accertata la destinazione del bene o la natura dello stesso, è irrilevante la categoria catastale del bene al fine dell’accesso all’estromissione agevolata.

Non possono accedervi invece:

• immobili “merce” ovvero, quegli immobili costruiti da ditte edili, la cui costruzione è finalizzata alla vendita dell’immobile stesso;
• Immobili patrimoniali, immobili non utilizzati direttamente nell’esercizio dell’impresa;
• Immobili in leasing, poiché la norma preveder il possesso reale dell’immobile;
• Immobili locati, in quanto il legislatore ha previsto che i beni devono risultare strumentali all’attività d’impresa, escludendo così quegli immobili che non concorrono all’espletamento dell’attività imprenditoriale ma che producono un reddito autonomo e indipendente dall’attività;

IMPOSTA SOSTITUTIVA SULLE PLUSVALENZE

Ordinariamente, l’estromissione degli immobili strumentali effettuata dall’imprenditore individuale rappresenta un’ipotesi di destinazione al consumo personale o familiare dell’imprenditore o a finalità estranee all’esercizio dell’impresa, e in quanto tale comporta il realizzo di una plusvalenza imponibile pari alla differenza tra il valore normale dell’immobile estromesso e il suo costo fiscalmente riconosciuto non ammortizzato.

Questo regime agevolativo prevede:

• l’assoggettamento di tale plusvalenza ad un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP pari all’8%
• per la determinazione della plusvalenza, invece del suo valore normale, il suo valore catastale

Se l’immobile estromesso è posseduto dall’imprenditore individuale in regime di comunione, l’imposta sostitutiva si applica sulla quota del valore di spettanza dell’imprenditore.

BASE IMPONIBILE

L’imposta sostitutiva dell’8% si applica ad una base imponibile pari alla differenza tra il valore normale dell’immobile all’atto dell’estromissione e il suo costo fiscalmente riconosciuto. È però possibile adottare, in luogo del valore normale dell’immobile, il suo valore catastale.

Il costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile va determinato assumendo il valore iscritto nel libro degli inventari o nel registro dei beni ammortizzabili, al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte fino al 2022. Si computano le eventuali rivalutazioni, purché abbiano acquisito efficacia ai fini fiscali, Non rilevano, quindi, a questi fini, le eventuali rivalutazioni eseguite ai soli fini civilistici, senza assolvimento dell’imposta sostitutiva.

Da ultimo, va segnalato che, nella circ. 01/06/2016 n. 26, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che la parte del costo riferita al terreno sottostante il fabbricato strumentale, anche se non ammortizzabile fiscalmente, deve essere computata nel costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile, da contrapporre al valore normale o al valore catastale.