Chi vende un bene immobile può richiedere al notaio, all’atto della cessione, l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito pari al 26%. La disposizione riguarda le plusvalenze realizzate per le cessioni a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati e terreni agricoli) acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di cinque anni. In quest’ultimo caso, il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.

Le persone fisiche che cedono un bene immobile nei primi cinque anni dall’acquisto sono tenute a tassare l’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione. La tassazione avviene, a scelta del contribuente, con:

• imposta sostitutiva del 26% al momento dell’atto (responsabile il notaio del versamento), oppure
• in dichiarazione dei redditi con tassazione IRPEF con possibilità di sfruttare oneri deducibili e detraibili.

DETERMINAZIONE DELLA PLUSVALENZA IMMOBILIARE

Sotto il profilo fiscale la plusvalenza immobiliare rappresenta il guadagno che il proprietario ottiene al momento della vendita di un bene immobile. La plusvalenza da cessione di immobili si determina come differenza positiva tra:

• Il valore dell’immobile al momento della vendita
• Il valore dell’immobile al momento dell’acquisto

TASSAZIONE SULLA CESSIONE DI UN IMMOBILE

Nel nostro sistema tributario la tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione di un bene immobile detenuto da persone fisiche (privati) riguarda soltanto le cessioni intervenute nei cinque anni dall’acquisto. In pratica, la tassazione è prevista solo per le operazioni speculative (quelle effettuate nei cinque anni dall’acquisto). Quindi, in tutti i casi in cui la cessione avvenga in un arco temporale più lungo dei cinque anni la tassazione non è mai soggetta a tassazione.

In modo pratico, quindi, un privato che cede un immobile dopo che è trascorso il periodo minimo di cinque anni, non può essere assoggettato a tassazione. La stessa regola riguarda anche la cessione di beni immobili detenuti all’estero. Tuttavia, occorre tenere presente che questa disposizione riguarda le cessioni che avvengono da parte di privati che non esercitano un’attività commerciale. Quando, invece, viene svolta attività commerciale, come ad esempio, l’acquisto e la rivendita di beni immobili, le cose cambiano.

TASSAZIONE PLUSVALENZE ACQUISTO E RIVENDITE IMMOBILIARI

Come abbiamo visto la cessione di un bene immobile da privato consumatore non è soggetta a tassazione se non è operazione speculativa (effettuata oltre i cinque anni). A questo punto occorre approfondire anche gli effetti fiscali connessi all’effettuazione di operazioni speculative. Per la normativa fiscale la speculazione si ha in tutti i casi in cui il soggetto effettua in modo continuativo l’attività di acquisto e successiva rivendita (nei cinque anni) di beni immobili. Ebbene, in questo caso l’eventuale plusvalenza maturata deve essere tassata, ma vi è anche un ulteriore obbligo a cui prestare attenzione. Infatti, i soggetti che intendono effettuare la cessione di immobili in maniera abituale e continuativa effettuano un’attività commerciale. Attività che richiede obbligatoriamente l’esercizio con partita IVA, e tutti gli altri adempimenti che ne conseguono, da un punto di vista amministrativo, fiscale e previdenziale.

LA PLUSVALENZA IMMOBILIARE NON E’ TASSATA QUANDO

Ragionando al contrario, sono escluse da tassazione le cessioni di immobili che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto/costruzione e la rivendita sono stati adibiti ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari. Il criterio temporale di cinque anni, quindi, non trova applicazione nel caso in cui l’abitazione sia quella in cui il proprietario ha avuto la propria residenza (o quella di un suo familiare). Questo per la maggior parte del tempo che è passato tra l’acquisto (o la costruzione) e la rivendita. In sostanza, la plusvalenza si realizza nel caso in cui tra l’acquisto e la rivendita sono decorsi meno di cinque anni. Ad esclusione degli immobili adibiti in tale periodo temporale ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari.

Inoltre, sono esenti da tassazione le plusvalenze da cessione di immobili pervenuti per successione ex art. 67, co. 1 lett. b) del TUIR.

DETERMINAZIONE DELLA PLUSVALENZA IMMOBILIARE TASSABILE

Art. 68 del TUIR

Differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (da documentare analiticamente)

I costi inerenti possono riguardare l’acquisto o la costruzione dell’immobile. La decisione se includere o meno un costo, deve essere effettuata caso per caso. Comunque, è possibile riassumere che, in caso di acquisto dell’immobile i costi inerenti possono essere:

• Tutte le spese notarili e accessorie sostenute all’atto dell’acquisto;
• Le imposte indirette pagate al momento dell’acquisto (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale, oppure l’IVA);
• Le spese incrementative sostenute dopo l’acquisto e prima della cessione (es. manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia);
• Le spese sostenute per liberare l’immobile da servitù o altri vincoli;
• Eventuali indennizzi e buone uscite corrisposte agli inquilini per ottenere il rilascio dell’immobile oggetto di cessione.

Per quanto riguarda, invece, i costi inerenti legati alla costruzione dell’immobile, possiamo dedurre le fattispecie di costo legate a:

• Contratto di appalto;
• Progettazione e a consulenze di vario genere;
• Oneri comunali di urbanizzazione;
• Incrementi sostenuti dopo la costruzione e prima della cessione (es. manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia).

Una volta individuato il valore della plusvalenza immobiliare imponibile è necessario tenere in considerazione che l’imponibilità della stessa si ha nell’anno in cui il cedente percepisce il corrispettivo.

TASSAZIONE DELLA PLUSVALENZA IMMOBILIARE TRA IRPEF E IMPOSTA SOSTITUTIVA

Una volta determinata la plusvalenza da cessione di immobili, secondo la modalità appena vista, è necessario andare ad individuare qual è la modalità di tassazione più conveniente. La plusvalenza da cessione di immobili rappresenta, per il/i venditore/i, un reddito tassabile appartenente alla categoria “redditi diversi” (di cui all’articolo 67 del DPR n. 917/86). Il contribuente può optare per due tipi tassazione:

La tassazione ordinaria IRPEF della plusvalenza;
L’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26% (20% fino al 31 dicembre 2019).