Con l’art. 1 co. 106 della L. 29.12.2022 n. 197 della legge di bilancio 2023, sono state nuovamente riaperte le disposizioni agevolative per l’estromissione agevolata dei beni immobili strumentali dell’imprenditore individuale, con scadenza per l’estromissione fissata nel periodo compreso tra 1.1.2023 – 31.5.2023.

La nuova disciplina richiama la legge di stabilità del 2016, prevedendo quindi un’imposizione sostitutiva dell’8% sulle plusvalenze che emergono a seguito dell’operazione.

VERSAMENTI DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA

I soggetti interessati dalle disposizioni agevolative di cui sopra, sono tenuti a versare le imposte sostitutive dovute:

• per il 60% entro il 30/11/2023;
• per il rimanente 40% entro il 30/06/2024.

La norma sembra non dare spazio ad ulteriori rateizzazioni delle somme dovute. Inoltre, ove non sia approvato un nuovo codice tributo, le somme dovranno essere versate con il codice di riferimento 1127.

Facendo uno schema riassuntivo della fattispecie:

• estromissione dell’immobile strumentale deadline 01/01/2023 fino al 31/05/2023
• versamento delle imposte sostitutive due scadenze: 30/11/2023(60%) e 30/06/2024(40%)

IVA

Per quanto riguarda l’IVA non ci sono disposizioni che differiscono dal normale versamento dell’aliquota; pertanto, segue i termini ordinari.

REQUISITI PER LE AGEVOLAZIONI

Per poter beneficiare dell’estromissione agevolata è necessario rispettare i requisiti legati a:

• profilo dei soggetti beneficiari
• la natura dell’immobile estromesso

SOGGETTI INTERESSATI

Per l’estromissione agevolata sono interessati solo gli imprenditori individuali, pertanto esclusi:

• gli esercenti arti o professioni
• le società che possono beneficiare dell’agevolazione “parallela” per l’assegnazione dei beni
• gli enti non commerciali, anche se esercitano attività imprenditoriali

per accedere all’agevolazione non è rilevante il regime contabile adottato che può dunque essere semplificato o ordinario.

Per i contribuenti in regime forfetario, o che transitano al regime forfetario dall’01/01/2023, l’agevolazione non riveste un interesse particolare, posto che già le regole di determinazione del reddito di tale regime sono tali per cui non rilevano, tra i proventi da assoggettare alle percentuali di redditività, le plusvalenze, per cui l’estromissione avviene già “fisiologicamente” senza imposizione diretta, senza alcuna necessità di ricorrere a norme agevolative.

REQUISITO DELL’ATTIVITA’

possono beneficiare delle agevolazioni gli imprenditori individuali che risultano in attività:

• sia alla data del 31/10/2022, data alla quale gli immobili strumentali devono risultare posseduti dall’imprenditore;
• sia alla data dell’01/01/2023, data alla quale sono riferiti gli effetti dell’estromissione.

L’agevolazione non compete all’imprenditore individuale che alla data del 31/10/2022, risulta imprenditore individuale; tuttavia, ha cessato la sua attività di impresa prima del 01/01/2023, pertanto l’attribuzione del bene alla sfera patrimoniale privata si è già verificato.

BENI AGEVOLATI

L’estromissione agevolata può indistintamente riguardare gli immobili strumentali per natura e gli immobili strumentali per destinazione. Non possono, invece, essere estromessi in modo agevolato né gli immobili “merce”, né gli immobili che, pur se appartenenti all’impresa, non sono strumentali.

Pertanto, possono accedere all’estromissione agevolata gli:

• immobili strumentali per natura, ovvero quegli immobili che fanno parte di categorie non abitative, come gli uffici e i magazzini;
• immobili strumentali per destinazione, si considerano immobili strumentali per destinazione i terreni e i fabbricati utilizzati in modo esclusivo per l’esercizio dell’attività d’impresa da parte del possessore.

Una volta accertata la destinazione del bene o la natura dello stesso, è irrilevante la categoria catastale del bene al fine dell’accesso all’estromissione agevolata.

Non possono accedervi invece:

• immobili “merce” ovvero, quegli immobili costruiti da ditte edili, la cui costruzione è finalizzata alla vendita dell’immobile stesso;
• Immobili patrimoniali, immobili non utilizzati direttamente nell’esercizio dell’impresa;
• Immobili in leasing, poiché la norma preveder il possesso reale dell’immobile;
• Immobili locati, in quanto il legislatore ha previsto che i beni devono risultare strumentali all’attività d’impresa, escludendo così quegli immobili che non concorrono all’espletamento dell’attività imprenditoriale ma che producono un reddito autonomo e indipendente dall’attività;

IMPOSTA SOSTITUTIVA SULLE PLUSVALENZE

Ordinariamente, l’estromissione degli immobili strumentali effettuata dall’imprenditore individuale rappresenta un’ipotesi di destinazione al consumo personale o familiare dell’imprenditore o a finalità estranee all’esercizio dell’impresa, e in quanto tale comporta il realizzo di una plusvalenza imponibile pari alla differenza tra il valore normale dell’immobile estromesso e il suo costo fiscalmente riconosciuto non ammortizzato.

Questo regime agevolativo prevede:

• l’assoggettamento di tale plusvalenza ad un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP pari all’8%
• per la determinazione della plusvalenza, invece del suo valore normale, il suo valore catastale

Se l’immobile estromesso è posseduto dall’imprenditore individuale in regime di comunione, l’imposta sostitutiva si applica sulla quota del valore di spettanza dell’imprenditore.

BASE IMPONIBILE

L’imposta sostitutiva dell’8% si applica ad una base imponibile pari alla differenza tra il valore normale dell’immobile all’atto dell’estromissione e il suo costo fiscalmente riconosciuto. È però possibile adottare, in luogo del valore normale dell’immobile, il suo valore catastale.

Il costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile va determinato assumendo il valore iscritto nel libro degli inventari o nel registro dei beni ammortizzabili, al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte fino al 2022. Si computano le eventuali rivalutazioni, purché abbiano acquisito efficacia ai fini fiscali, Non rilevano, quindi, a questi fini, le eventuali rivalutazioni eseguite ai soli fini civilistici, senza assolvimento dell’imposta sostitutiva.

Da ultimo, va segnalato che, nella circ. 01/06/2016 n. 26, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che la parte del costo riferita al terreno sottostante il fabbricato strumentale, anche se non ammortizzabile fiscalmente, deve essere computata nel costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile, da contrapporre al valore normale o al valore catastale.