Il DL 25 maggio 2021, n. 73 (cd. Decreto Sostegni-bis), così come modificato dalle L. 23 luglio 2021, n. 106, ha introdotto, con i commi da 6 a 10 dell’art. 64, nuove agevolazioni in materia di imposte indirette per l’acquisto della “prima casa” da parte degli under 36. La finalità del legislatore è quella di favorire l’autonomia abitativa dei giovani.

Requisiti soggettivi – Le agevolazioni si applicano a favore di soggetti che:

1. non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno solare in cui viene stipulato l’atto traslativo. Un soggetto che stipulerà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo nell’ottobre 2021 e compirà 36 anni di età nel dicembre 2021 non potrà, pertanto, beneficiare dell’agevolazione;
2. hanno un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui.

Requisiti oggettivi – Per quanto riguarda le tipologie di atti agevolabili si fa riferimento a tutti gli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà), il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) delle case di abitazione. Per quanto concerne, invece, gli immobili ammessi al beneficio rientrano quelli classificati o classificabili nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4 A/5, A/6, A/7, A/11. Sono invece esclusi gli immobili rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Dal momento che si fa esclusivo riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso, la disciplina agevolativa non si applica ai contratti preliminari di compravendita, che producono solo effetti obbligatori ma non reali tra le parti. Di conseguenza, la tassazione del contratto preliminare resta invariata con riguardo all’applicazione dell’imposta di registro dovuta per l’atto, gli acconti e la caparra. Nel caso in cui l’imposta corrisposta per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, il soggetto potrà richiedere il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare in base a quanto disposto dall’art. 77 TUIR.

Oggetto dell’agevolazione – In relazione ai trasferimenti a titolo oneroso di immobili per cui ricorrano le condizioni cd. “prima casa” e gli ulteriori requisiti sopramenzionati, all’acquirente spetta:

1. l’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale, laddove l’atto di acquisto sia soggetto ad imposta di registro;
2. un credito di imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta in relazione all’acquisto (nella misura del 4%), laddove si tratti di acquisti soggetti ad Iva. Anche in relazione a questa seconda ipotesi è prevista l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Il credito d’imposta può essere:

• portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto; il credito potrà essere fatto valere in sede di dichiarazione della prima dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto ovvero della dichiarazione relativa al periodo di imposta in cui è stato effettuato l’acquisto stesso.
• utilizzato in compensazione.

L’agevolazione in questione trova applicazione anche con riferimento alle pertinenze dell’immobile principale, intendendosi le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato. L’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale o con atto separato (circolare n. 18/E del 2013). In tale ultimo caso, anche l’atto di acquisto della pertinenza deve essere stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione in esame e nel rispetto dei requisiti soggetti previsti.

Finanziamenti – Viene disposta l’esenzione dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, in ragione dello 0,25%, sui finanziamenti erogati per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili per cui ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis all’art.1 della Tariffa, parte prima. L’agevolazione è rivolta a favore di soggetti mutuatari che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato e che hanno un valore ISEE non superiore a 40.000 euro annui. La sussistenza dei requisiti deve essere dichiarata dal mutuatario nel contratto di mutuo o in un documento allo stesso allegato.

Requisiti temporali – Le disposizioni menzionati si applicano agli atti di trasferimento e di finanziamento stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.